PROKALTIM – Sektor properti Indonesia memiliki potensi besar untuk berkembang tahun ini sejalan dengan prospek ekonomi dalam negeri serta kemungkinan pemangkasan suku bunga acuan.
Bank Indonesia (BI) diperkirakan akan mulai memotong suku bunga acuan pada Semester II 2024. Hal ini seiring dengan inflasi yang terkendali pada level 2,57 pada periode Januari 2024 dan rupiah stabil serta proyeksi pemangkasan suku bunga acuan bank sentral Amerika Serikat (AS) The Federal Reserve (The Fed).
“Itu perkiraan sekarang sehingga kalau kami rencanakan kemungkinan ada ruang terbuka di semester II,” ungkap Gubernur BI Perry Warjiyo dalam konferensi pers, Kamis (21/12/2023).
Hal ini tentunya akan menjadi kabar baik terutama bagi sektor properti dan real estat. Sepanjang tahun 2023, indeks properti dan real estat hanya tumbuh 0,41%.
Berdasarkan catatan Badan Pusat Statistik, pertumbuhan real estat hanya 2,18% dengan sumbangannya terhadap PDB hanya 2,41% yoy pada kuartal IV-2023. Pada kuartal III-2023 sektor real estat mampu mencatatkan pertumbuhan 2,21% dengan kontribusi ke PDB 2,40%.
Industri real estate hanya tumbuh 1,43% pada 2023 dengan distribusi 2,42% dalam struktur Produk Domestik Bruto (PDB) nasional.
Selama tahun 2023, kondisi sektor properti global belum memperlihatkan tanda-tanda pemulihan secara signifikan. Setidaknya, hal tersebut terlihat dari perkembangan harga properti global yang tidak mengalami pertumbuhan signifikan.
Bahkan, harga riil properti global masih dalam zona pertumbuhan negatif selama 2023 (lihat Gambar 1). Rendahnya pertumbuhan harga properti global tersebut mencerminkan bahwa permintaan terhadap properti masih rendah. Hal tersebut antara lain dipengaruhi oleh kinerja ekonomi global yang memang tidak mengalami pertumbuhan secara signifikan selama 2023.
 |
Sejauh ini, kondisi sektor properti global yang kurang baik tersebut tidak memengaruhi kinerja sektor properti di Indonesia. Hal ini antara lain disebabkan pasar properti kita belum terkoneksi (not interconnected) dengan pasar properti global.
Pasar properti Indonesia relatif masih “tradisional” yang belum melibatkan instrumen keuangan yang global wide. Seperti misalnya, pasar properti di Indonesia belum memanfaatkan instrumen real estate investment trusts (REITs) yang dapat diperdagangkan di pasar global.
Relasi korporasi properti di Indonesia dengan korporasi offshore juga masih terbatas. Sehingga krisis keuangan korporasi properti di luar negeri sejauh ini tidak berdampak bagi korporasi properti di Indonesia.
Namun demikian, harus diakui bahwa kinerja sektor properti kita selama 2023 belum terlalu kuat.
Prospek Sektor Properti dan Real Estat Global 2024
Prospek sektor properti global di 2024 diperkirakan diwarnai ketidakpastian, seiring dengan prospek pertumbuhan ekonomi yang masih berjalan lambat. Perlambatan pertumbuhan tersebut antara lain dipengaruhi oleh perlambatan ekonomi di Amerika Serikat (AS), Eropa dan China.
Dalam laporan World Economic Outlook Januari 2024, Lembaga International Monetary Fund (IMF) melaporkan proyeksi perlambatan ekonomi negeri Tirai Bambu hingga empat tahun mendatang. Ekonomi China diproyeksi melambat dari 5,2℅ pada 2024 menjadi 4,6℅ pada 2024. Kemudian pada 2028 hanya akan tumbuh 3,8℅.
Sementara, IMF memperkirakan ekonomi AS akan tumbuh sebesar 2,1%, turun sedikit dari perkiraan 2,5% pada tahun 2023.
Seiring dengan proyeksi pertumbuhan ekonomi global yang melambat, diperkirakan hal tersebut akan mempengaruhi kinerja sektor properti.
Bahkan di China, kinerja sektor properti yang buruk akibat berbagai kasus kebangkrutan yang menimpa beberapa korporasi besar di bidang properti dalam beberapa tahun terakhir ini justru menjadi sumber perlambatan pertumbuhan ekonomi.
Perlambatan pertumbuhan dalam investasi properti telah berdampak pada seluruh perekonomian, sehingga menurunkan investasi di berbagai sektor. Hal ini terjadi karena kuatnya keterkaitan ke belakang (backward linkage) sektor properti dengan sektor ekonomi lainnya, terutama manufaktur bahan konstruksi, produk logam dan mineral, mesin dan peralatan, dan lain-lain.
Pada September 2023, lembaga pemeringkat kredit (credit rating) Moody’s menyebutkan bahwa sektor properti China secara fundamental masih lemah. Moody’s bahkan merevisi outlook sektor properti China menjadi negatif (negative) dari sebelumnya stabil (stable), sejalan dengan pelemahan pertumbuhan ekonomi China.
Pemulihan sektor properti di China diperkirakan memang akan terjadi pada tahun 2024, namun terbatas. Pemulihan korporasi properti terutama akan dialami oleh korporasi yang berstatus sebagai badan usaha milik negara (BUMN).
Sementara itu, korporasi properti swasta diperkirakan masih akan menghadapi tekanan (pressure) akibat keterbatasan sumber keuangan dan akses pendanaan. Diperkirakan penjualan properti masih akan mengalami kontraksi selama 12 -18 bulan ke depan.
Otoritas ekonomi sejumlah negara telah mulai turun tangan untuk memulihkan kondisi sektor properti di negaranya masing-masing. Pemerintah dan otoritas keuangan China, misalnya, telah mengeluarkan berbagai kebijakan baik dalam rangka memperbaiki kinerja keuangan korporasi di sektor properti maupun meningkatkan daya beli masyarakat.
Pemerintah China telah menerapkan langkah-langkah untuk mendukung sektor properti. Langkah-langkah itu termasuk mendukung pengembang dan pembeli rumah secara finansial, termasuk upaya untuk mengendalikan aksi spekulasi properti.
Dalam rangka memperbaiki kinerja keuangan korporasi, pada November 2023, otoritas pasar modal China yaitu the China Securities Regulatory Commission (CSRC), merilis kebijakan untuk mendukung pembiayaan berbasis saham (equity financing) bagi para pengembang (developer) properti di China.
Tujuan kebijakan ini adalah untuk menstabilkan kondisi pendanaan para pengembang properti akibat selama 2-3 tahun akses pendanaan terutama dari utang (debt) yang terbatas. Diharapkan, melalui kebijakan ini, para pengembang properti memiliki akses pendanaan setidaknya untuk modal kerja setelah pendanaan dari perbankan maupun penerbitan surat utang sulit diperoleh.
Prospek Sektor Properti dan Real Estat Indonesia 2024
Tahun 2024 merupakan tahun politik, prospek sektor properti RI diyakini akan tetap bertumbuh meski tidak akan begitu liar. Masih banyak investor yang bersikap wait and see dalam mengambil keputusan sebelum menerima kepastian siapa Calon Presiden dan Calon Wakil Presiden yang akan memimpin negara ini.
Diketahui, Bank Indonesia telah memproyeksi pertumbuhan perekonomian Indonesia pada 2024 akan mencapai 4,7% – 5,5% dan terus meningkat hingga 5,6% di tahun 2025 mendatang. Pemerintah menargetkan APBN sebesar 5,2% dalam APBN 2023.
Proyeksi ini meliputi potensi sektor properti nasional yang diprediksi akan tetap berada pada grafik yang bertumbuh. Investasi di sektor properti diharapkan sudah melaju cepat setelah presiden baru terpilih.
Terlebih, pemerintah sudah menyiapkan insentif. Insentif pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Ditanggung Pemerintah (DTP) ditetapkan lewat Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No 120/202, mulai berlaku pada 21 November 2023.
Insentif di sektor properti dipilih karena dinilai punya daya ungkit yang luas dan sektor properti yang sedang lesu. Selain untuk rumah komersial, pemerintah juga menyiapkan paket insentif untuk rumah Masyarakat Berpenghasilan Rendah berupa pembebasan biaya administrasi.
Khusus untuk sektor perumahan komersial, pemerintah memberikan diskon PPN DTP hingga harga rumah Rp 5 miliar. Akan tetapi, diskon PPN yang diberikan kepada pembelian itu hanya sampai pada Dasar Pengenaan Pajak (DPP) Rp 2 miliar.
Artinya, sisa PPN untuk pembayaran Rp 3 miliar tetap ditanggung oleh pembeli. Selain itu, diskon pajak ini juga hanya berlaku untuk satu Nomor Induk Kepegawaian (NIK) atau satu Nomor Pokok Wajib Pajak, serta untuk rumah baru.
Insentif pajak ini berlaku dalam dua periode. Periode pertama dimulai sejak November-30 Juni 2024. Pemerintah akan menanggung 100% PPN tersebut. Sementara periode kedua adalah 1 Juli 2024-31 Desember 2024, di mana pemerintah akan menanggung 50% PPN.
Insentif PPN DTP diyakini bisa menjadi angin segar untuk sektor properti di Indonesia terus bertumbuh dengan tren-tren baru yang akan berkembang.
Selain itu, generasi milenial akan tetap menjadi pasar terbesar industri properti hingga tahun 2045.
Hal lain yang dapat mendorong permintaan properti dan real estat adalah penurunan suku bunga BI. Jika BI nantinya melakukan pemangkasan suku bunga acuan, tentu ini juga menjadi kabar baik bagi sektor properti dan real estat.
Artikel ini telah tayang di cnbcindonesia.com dengan judul “Dunia Boleh Amburadul, Sektor Properti RI Malah Diramal Melaju“,link artikel klik disini
